任志强“拐点论”遭质疑 专家:仅以房价难判断市场走势 - 中研财经 - 中国行业必赢国际注册送体验金网 - 必赢娱乐注册送体验金
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中研普华财经(http://finance.dloreng.com)  日期:2015年8月7日 

  房价数据持续走高、投资客再现、政府部门发声控制高房价,这一连串的事实片段放在一起,似乎正是楼市上演V型反转的故事前奏。

  原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强近日表示,2014年这一轮房价下降的拐点已经出现,换句话说,该轮房地产调整已完成V字形的低谷,后面将是上升阶段。

  中国指数必赢国际注册送体验金院公布的7月百城房价数据显示,2015年7月全国100个城市新建住宅平均价格为10685元/平方米,环比上涨0.54%,换句话说,百城房价连涨三个月,同比虽然仍处下跌区间,但跌幅较6月收窄1.32个百分点。

  “单从数据上来看,今年6月份以来的楼市数据表现确实出现了回暖趋势。但实际上,如今的市场已经在内在特征上出现了与以往截然不同的变化,仅从房价数据仍难以判断市场走势。”国务院发展必赢国际注册送体验金中心一位负责人表示。

  市场热度直追2012年

  在7月份的楼市表现上,北京的风头盖过了深圳(楼盘)。

  链家地产的数据显示,7月份,北京新建商品住宅(含保障房、自住房)网签量为13324套,环比上涨42%。扣除保障房、自住房后,纯商品住宅成交7440套,环比上涨15.9%,比2014、2013年同期分别上涨164.5%、23.7%。

  “受北京市政府东迁的消息影响,通州楼市在7月份升温明显,开发商开始惜售,并出现了投资者一次性购买近20套房产的现象。这说明购房者对市场的信心已经逐渐恢复。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  对此,已经长时间没有面向市场发声的北京市住建委日前表态,将加强对在售项目的检查以及房地产经纪机构的监管,严厉打击捂盘惜售、虚假宣传和恶意哄抬房价的行为。

  “政府部门的表态从某种程度上说,其实是坐实了楼市反转的走势,给市场带来了继续升温的心理预期。”北京一大型房企总监表示。

  “自北京楼市实行限购以来,2011-2015年月度纯商品住宅成交量多数在7000套以下,连市场较热房价涨幅较快的2012年,月均成交量仅为7571套。而今年7月的纯商品住宅成交已经达到7440套,可以看出,当前市场的热度接近2012年。”链家地产一位分析人士表示。

  除北京外,今年7月份,其他一线城市和部分二线热点城市也出现了房价上涨的趋势。中指院数据显示,一线城市中深圳上涨9.73%;北京上涨1.49%;上海(楼盘)上涨1.16%。此外,武汉(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)等二线城市房价也都有所上涨,逐渐表现出“止跌企稳”的趋势。

  今年上半年,楼市一线城市与二三四线城市的明显分化曾成为业内判断“楼市上涨难以持续”的重要依据。不过,任志强对此也相对乐观,他认为,“在今年下半年,二三线城市的房地产市场将受一线城市带动,呈现稳定上涨的态势。”

  “从7月的市场表示来看,整个长三角区域的市场都出现了恢复性上涨,与前几个月相比,市场信心明显提高,库存压力也明显得到缓解。”杭州一位机构负责人表示。

  “虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨,似乎市场在回暖,但整体来看离真正回暖还差得很远,因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段,房价大幅上涨已经不存在基础和可能。” 住房和城乡建设部政策必赢国际注册送体验金中心主任秦虹表示。

  同策澳门正规博彩娱乐网站必赢国际注册送体验金部总监张宏伟表示,今年下半年,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市,库存去化周期将回落至15个月以下,去库存的压力将进一步减轻。但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存压力,大部分三四线城市房价则难以上涨。

  “判断拐点为时过早”

  “目前的市场回暖有多重原因,一方面由于股市动荡,以及央行降息等政策影响,一部分资金进入楼市,使得市场成交放量;另一方面,北京等城市出现的部分利好消息带动了当地及周边市场的成交。”上述国务院发展必赢国际注册送体验金中心负责人指出,也就是说,当前的大部分利好因素仍属于短期影响因素,促使楼市长期回暖的条件仍不充分。

  实际上,与上半年楼市持续升温相悖的是土地市场的冷静。

  中指院发布的最新土地数据显示,7月份,全国300城市的卖地总额为1486亿元,环比减少17%,同比减少31%。

  “这样的表现并不正常,”上述北京市大型房企总监表示,这说明从总体来看,开发商的投资信心仍显不足,仍处在迁延观望的时期。

  一直以来,楼市回暖的“副作用”是土地市场升温明显,“面粉价贵”使得楼市持续升温,这是开发商以及政府部门在楼市回暖后的一贯表现。

  从往年经验来看,2007年楼市强势走高,当年土地市场上就出现了多个“地王”;而到2012年全国楼市再次向好时,2013年下半年和2014年初也出现了房企拿地的密集期,2013年也成为“地王”年。

  然而,楼市和地市的互推作用并未在2015年得到延续,从今年来看,楼市的持续回暖并未传导至土地市场。全联房地产商会提供的数据显示,今年二季度,房地产企业购置土地面积仅为0.57亿平方米,同比减少34.8%,比上季度降幅扩大近2%,创历史新低。

  “现在北京等一线城市的土地市场风险很高,土地价格过高必然带来项目收益偏低的风险,并直接影响房企拿地积极性。而地价相对较低的二三线城市,开发商现在也不敢轻易出手拿地,因为这类城市往往存在库存偏高的压力。”万科集团北京公司董事长刘肖指出。

  “目前判断全国楼市出现反转拐点仍然为时过早,”张宏伟表示,因为从目前来看,当前的楼市回暖难以持续,从资金情况来看,今年房企资金宽裕度仍然偏紧,融资难度仍相对较大。业内人士分析,部分房企已经把资金杠杆作用发挥到极致,借用基金、信托等方式来拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险,一旦市场风向转变,公司资金链会受到极大挑战。




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